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FS-2018-14SP, agosto de 2018

Frecuentemente, las personas alquilan su propiedad residencial como una fuente de ingresos, sobre todo durante los meses de verano. Se aplican diferentes reglas tributarias dependiendo de si el contribuyente que alquila la propiedad la usa como su residencia en alg¨²n momento durante el a?o. Para ayudar a los contribuyentes a evitar la angustia en tiempos de impuestos, el IRS desea informarles los datos acerca de c¨®mo declarar los ingresos de alquiler. 

Propiedad residencial de alquiler

La propiedad residencial de alquiler puede incluir una casa sencilla, apartamento, condominio, casa m¨®vil, casa vacacional o propiedad similar. Dichas propiedades frecuentemente se conocen como viviendas. Los contribuyentes que alquilan su propiedad pueden usar m¨¢s de una vivienda como residencia durante el a?o.

Una vivienda se considera una residencia, si se usa para prop¨®sitos personales durante el a?o tributario m¨¢s de 14 d¨ªas o 10 por ciento del total de los d¨ªas alquilados a otros por su valor justo de mercado. Por lo general, el uso personal incluye el uso de la propiedad por: 

• Toda persona que posea un inter¨¦s en la propiedad,
• Un miembro de la familia de toda persona que posea un inter¨¦s en la propiedad (a menos que sea la residencial principal del miembro de la familia y el due?o reciba el valor justo de mercado de alquiler),
• Toda persona que tenga un acuerdo que permita al due?o usar alguna otra vivienda o
• Toda persona que use la propiedad a un valor de alquiler menor del valor justo de mercado de alquiler.

El uso personal no incluye d¨ªas de reparaciones y mantenimiento, si el contribuyente hace las reparaciones y el mantenimiento en gran parte sobre una base a tiempo completo. La Publicaci¨®n 527, Propiedad residencial de alquiler (incluido el alquiler de casas vacacionales) (en ingl¨¦s), ofrece m¨¢s detalles acerca del uso personal.

Tipos de ingresos de alquiler

El ingreso de alquiler incluye:

• Pagos normales de renta
• Pagos anticipados de renta
• Pagos por cancelaci¨®n de un contrato de alquiler
• Gastos pagados por el inquilino

Los ingresos de alquiler generalmente no incluyen un dep¨®sito de seguridad si el contribuyente planifica devolverlo a su inquilino al terminar el contrato de alquiler. Sin embargo, si el contribuyente mantiene parte o todo el dep¨®sito durante cualquier a?o, debido a que el inquilino no cumple con los t¨¦rminos del contrato de alquiler, entonces el contribuyente incluye la cantidad guardada como ingresos de alquiler en ese a?o.

Gastos y deducciones de alquiler

Si en alg¨²n momento un contribuyente usa para sus prop¨®sitos personales una vivienda que alquila, tendr¨¢ que dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal. Se tienen que dividir los gastos, aunque la vivienda no cumpla con la definici¨®n de una residencia. Se pueden deducir s¨®lo los gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040) (en ingl¨¦s). Tal vez le sea posible deducir algunos de los gastos personales en el Anexo A (Formulario 1040) si detalla sus deducciones. 

Adem¨¢s, la cantidad de los gastos de alquiler que un contribuyente puede deducir puede verse limitada si la vivienda se considera una residencia.

La Publicaci¨®n 527, tiene m¨¢s detalles acerca de la divisi¨®n de los gastos y los l¨ªmites de deducci¨®n.

Gastos ordinarios y necesarios. Los contribuyentes pueden deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar y mantener su propiedad de alquiler. Los gastos ordinarios son los gastos comunes y generalmente aceptados en el comercio, tales como la depreciaci¨®n y los gastos de operaci¨®n. Los gastos necesarios son los apropiados, tales como los intereses, impuestos, publicidad, mantenimiento, servicios p¨²blicos y seguros.

Si el contribuyente incluye los gastos pagados por un inquilino, el valor justo de mercado de la propiedad o los servicios ofrecidos por un inquilino en sus ingresos de alquiler entonces normalmente puede deducir esa misma cantidad como un gasto de alquiler.

Mejoras. El contribuyente no puede deducir el costo de mejoras hechas para mejorar, restaurar o cambiar la propiedad para darle un uso diferente. El contribuyente recupera el costo de las mejoras mediante la depreciaci¨®n. Se usa el Formulario 4562 (en ingl¨¦s) para declarar la depreciaci¨®n a partir del a?o en que por primera vez se pone en servicio su propiedad de alquiler y a partir de cualquier a?o en que hace una mejora o agrega muebles. El contribuyente s¨®lo puede deducir un porcentaje de estos gastos en el a?o en que los incurra. Las Preguntas frecuentes sobre las normas de la propiedad tangible (en ingl¨¦s), en IRS.gov, ofrecen m¨¢s informaci¨®n acerca de las mejoras. 

¶Ù±ð±è°ù±ð³¦¾±²¹³¦¾±¨®²Ô. El per¨ªodo de recuperaci¨®n general para la propiedad residencial de alquiler es de 27.5 a?os. La Ley de Empleos y Reducci¨®n de Impuestos cambi¨® el per¨ªodo de recuperaci¨®n del sistema de depreciaci¨®n alternativo para la propiedad residencial de alquiler, de 40 a 30 a?os. Conforme a la nueva ley, un comercio o negocio de bienes ra¨ªces que elige no aplicar el l¨ªmite de deducci¨®n de intereses, debe usar el sistema de depreciaci¨®n alternativo para depreciar toda propiedad residencial de alquiler. Estos cambios se aplican a los a?os tributarios que comienzan a partir del 31 de diciembre de 2017.

Para obtener m¨¢s informaci¨®n acerca de las nuevas reglas y l¨ªmites para la depreciaci¨®n y los gastos conforme a la Ley de Empleos y Reducci¨®n de Impuestos (en ingl¨¦s) visite la p¨¢gina sobre la Reforma Tributaria, en IRS.gov.

Reglas especiales

Se aplican reglas especiales si el contribuyente alquila una vivienda que se considera una residencia por menos de 15 d¨ªas durante el a?o. Dadas estas circunstancias, el contribuyente no declara los ingresos de alquiler y no deduce los gastos de alquiler. La Publicaci¨®n 527 tiene m¨¢s informaci¨®n acerca de estas reglas. 

C¨®mo declarar los ingresos y gastos de alquiler

En la mayor¨ªa de los casos, un contribuyente tiene que declarar todos sus ingresos de alquiler en su declaraci¨®n de impuestos. Por lo general, se usa el Anexo E (Formulario 1040) para declarar los ingresos y gastos de alquiler de los bienes ra¨ªces. 

Si un contribuyente tiene una p¨¦rdida de alquiler de bienes ra¨ªces, puede tener que reducir su p¨¦rdida o puede que no le sea permitida. Los contribuyentes tienen que consultar las reglas sobre el uso personal de una vivienda que alquilan, reglas de riesgo y reglas sobre p¨¦rdidas de actividad pasiva. Estas reglas les indican si pueden reclamar la p¨¦rdida contra otros ingresos. Para obtener informaci¨®n detallada acerca de estas regalas, consulte la Publicaci¨®n 925,  Actividad pasiva y las reglas de riesgo (en ingl¨¦s), y la Publicaci¨®n 527.

El impuesto neto sobre las inversiones (en ingl¨¦s) puede aplicarse a los ingresos netos de alquiler. Los contribuyentes usan el Formulario 8960, Impuesto sobre los ingresos netos de inversiones para individuos, caudales hereditarios y fideicomisos (en ingl¨¦s), para calcular la cantidad de este impuesto.

M¨¢s informaci¨®n:

• Tema Tributario 415 ¨C Alquiler de propiedades residenciales y vacacionales
• Ingresos y Gastos de Alquiler - Consejos Tributarios sobre los Bienes Ra¨ªces (en ingl¨¦s)
• Propiedad residencial de alquiler que re¨²ne los requisitos - Bonos de vivienda multifamiliar (en ingl¨¦s)
• Instrucciones del Anexo A (Formulario 1040) PDF
• Instrucciones del Anexo E (Formulario 1040) (en ingl¨¦s) PDF
• Instrucciones del Formulario 4562 (en ingl¨¦s) PDF

Video de YouTube:

• Alquilar su casa de vacaciones ¨C espa?ol (obsoleto) |